环球UG官网

楼市咽得下更强降温苦药吗?

admin 2022年05月01日 财经 8 0

楼市咽得下更强降温苦药吗?

来源:联合早报 作者: 周文龙   2022-05-01 05:00 周文龙 |作者

不少发展商也说,私宅价格节节攀升的另一个原因是建筑成本增加。因通胀和地缘政治关系,建筑材料、运输和人力成本近期上扬,他们“迫于无奈”只好把成本增加转嫁给买家。

宏观经济的高通胀、低增长,加上本地完工的新私宅单位进入历史高峰期,种种因素不禁让人担忧这会不会引发一场“完美风暴”?

疫情前,全球利率正趋向正常化,本地房贷其实处于2.2%至2.6%的水平,理应继续走高。只不过疫情这只“黑天鹅”打乱了利率走势,造成过去两年全球超低利率环境。现在这个局面已不复存在,反之,随着高通胀这只新“黑天鹅”的出现,房贷利率预计回升。

如果说降温措施是一剂降火苦药,那为楼市第一季表现“把脉”结果显示,这剂苦药的药效并不强,楼市依然有一丝亢奋热象。

根据市区重建局最新发布的数据,今年第一季价格环比上扬0.7%,虽然低于前一季的5%增长,但比之前预估的0.4%稍高,这也是本地私宅价格连续八个季度上扬。

通胀所引发的另一个问题是房贷利率调高。目前,全球央行为对抗高通胀,纷纷调高利率。本地房贷利率从疫情时的约1.4%,如今悄然上升至2%以上水平。

大量私宅“杀”到,必定会对整个出租市场和楼价带来上升阻力。特别是不少完工私宅是超过1000个单位的霸级项目如聚宝园(Treasure at Tampines,2203个单位)和鑫悦府(Normanton Park,1862个单位),这些项目不乏投资型买家,项目完工后他们预料会把手中单位出租或卖出,以赚取盈利。可是租赁或转售市场需求是否足以“消化”激增的供应量呢?更有甚者,当这些人争相调低租金或转售价,它可能形成房价螺旋式往下跌。

大量完工私宅
料一两年内“杀”到

楼市走势变化莫测,彭博社上月报道,亚太区几个房价最贵的城市现在都出现降温趋势,香港、悉尼的房价开始下跌,前者从去年8月的纪录高点下滑7.3%,后者连续两个月下跌,显示高利率和经济逆风因素导致买家选择场边观望。另外,中国房价持续下跌,低迷形势暂无终结迹象。而在亚太区外,美国和英国主要大城市房价还在上扬,但有分析师提醒,住房市场已估值过高,劝投资者见好就收。

为取得新地段,发展商大胆砸钱,最终却是买家高价“买单”。长远来看,这将对楼市稳定发展带来负面影响。

不过,随着疫情逐步平稳和入境限制放宽,这些延误项目预计在下来一两年完工。

高通胀低增长等因素
引发“完美风暴”担忧

楼市离不开供应和需求关系,私宅价格为何久久不降,主要还是供不应求。

分析师预计,发展商第二季将推出更多新项目,市场可能回温,今年私宅价格预料上升2%至5%,延续去年上扬10.6%的涨势。

良药苦口利于病,楼市因“吃得太多”导致火气过盛,而苦味就是去这个火气的。这剂降温药方或许非常苦,但如果把它想象成是一道健康苦瓜汤,就不觉得苦,可能还觉得苦味中含有一种凉凉感觉。就不知道楼市还咽得下这剂苦药吗?

对比2013年1月和2018年7月上两轮降温措施,前者导致隔年私宅价格下跌3.5%,新私宅销量跌超过44%;后者导致私宅价格连续两个季度下滑,累积跌幅虽仅0.3%,至少扭转当时楼市猛涨9.1%的凌厉走势。

过去两年,因疫情关系,许多住宅工程项目延后完工,造成楼市供应量短缺,供不应求情况下,私宅价格居高不下。

一旦楼市需求回温甚至过热时,当局必然会再出手开出更多降温苦药,包括开出截然不同药方。

房贷利率就像汽油价格一样,总是升得快、跌得慢。在疫情和俄乌战争等重大事件影响下,房贷会升多高,谁都说不准,要知道2006年全球金融危机前,本地房贷利率是在4.5%左右的水平,上世纪90年代末房贷利率一度还升至8%至9%水平。即使从历史水平来看,过去30年的房贷利率平均超过3%。由此可见,房贷利率高于现在水平应是常态,而非异常。

本地私宅价格连续八个季度上扬,分析师预计,发展商第二季将推出更多新项目,市场可能回温。

相信政府正密切留意着全球经济局势,以及本地与全球楼市变化,一旦本地楼市需求回温甚至过热时,它们必然会再出手开出更多降温苦药,包括开出截然不同药方。2013年1月,政府推出新一轮降温措施,全面调高ABSD,私宅需求依然旺热,促使它该年6月出台了TDSR。

然而,建筑成本只占项目发展成本的两成至三成,私宅价格上扬主要还是地价不断高涨,而这又归因于发展商标价雄心勃勃。像约两个月前武吉巴督西8道的执行共管公寓(EC)地段招标截止,在降温措施影响下,该地段仍吸引九方竞标,还刷新EC纪录。

讽刺的是,房贷利率走高竟然成了一些房屋经纪的销售手段。他们趁机鼓吹买家赶快买房借房贷,以免房贷利率上扬而“遭殃”。这无疑是在巨浪席卷前,还鼓励人们说:到海边游泳吧,否则巨浪拍岸后就没机会游了。

老实说,政府这次开出的降温“药方”剂量更重、范围更广。可是它产生的药效似乎越来越弱。显然的,政府这几轮降温措施换汤不换药,所采取方式大致相同,使得本地楼市如同打了两剂疫苗一样,如今抗体水平提高,越来越能适应变化,也越来越强韧。

事实上,接下来楼市将迎来一波私宅完工潮,从现在至2024年估计有超过4万个单位完工,较疫情前高出近一倍。这主要是2017年多个集体出售项目重新发展的结果。

相关热词 就势论市 房产 相关推荐 花拉公园大建住宅与体育设施 区内转售私宅料吸引买家 国大预估数据:我国3月非有地私宅转售价升0.4% 全球最难负担住房榜 我国排名升至第53位 去年降温措施令投资者转向 分析师:店屋获青睐价格今年或涨达3% 高档私宅首季价量齐跌 分析师:发展商或会给予15%折扣 环球UG官网声明:该文看法仅代表作者自己,与本平台无关。转载请注明:楼市咽得下更强降温苦药吗?
发布评论

分享到:

单双哈希源码(www.hx108.vip)
你是第一个吃螃蟹的人
发表评论

◎欢迎参与讨论,请在这里发表您的看法、交流您的观点。